Otoparktan Kendi Wallbox'ınıza Giden Yol ile Apartmanda EV Şarjı

Apartmanda elektrikli araç şarjı kurmak, 4 Ağustos 2024'te yürürlüğe giren Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı genelgesiyle büyük ölçüde kolaylaştı: Ortak otoparklarda artık tüm kat maliklerinin beşte dörtlük rızası yerine sayı ve arsa payı çoğunluğu kararı yeterli, yapı ruhsatı şartı ise tamamen kaldırıldı. Bu rehber, kat malikleri kurulu kararı almaktan elektrik tesisatının yeterliliğini kontrol etmeye, sayaç seçiminden wallbox montaj maliyetlerine kadar süreci sırayla anlatır.

Hangi Yasal Düzenlemeler Şarj Ünitesi Kurulumunu Belirliyor?

Süreci üç düzenleme çerçeveliyor. Birincisi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK): m.19, ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis kurulması için tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar. İkincisi Bakanlığın 4 Ağustos 2024 tarihli "Site ve Apartmanlarda Elektrikli Araç Şarj Ünitesi Kurulumu Genelgesi"; 81 ile gönderilen ve EPDK'ya da bildirilen bu genelge, şarj ünitesi kurulumunu KMK m.42'deki "faydalı yenilik ve ilaveler" hükmüne bağlamıştır - bu madde için sayı ve arsa payı çoğunluğu kararı yeterlidir. Üçüncü ayak, EPDK'nın Şarj Hizmeti Yönetmeliği.

Genelgenin gerekçesi mühendislik açısından anlamlı: Şarj üniteleri inşai faaliyete konu olmayan, kapalı mekân oluşturmayan, blok olarak monte edilen ve sökülüp takılabilen, yangın ile elektrik tedbirleri alınmış seyyar elektrikli cihazlar olarak nitelendiriliyor. Yani duvar örmüyorsunuz, bir cihaz montajı yapıyorsunuz; bu nedenle ruhsata tabi bir yapı sayılmıyor. Bu nitelendirme, beşte dört şartının ortak otopark kurulumları için aşılmasının mantıksal dayanağıdır.

Kat Malikleri Kurulu Kararı Ne Zaman Gerekir, Ne Zaman Gerekmez?

İki senaryoyu ayrım çizgisinin iki yakasında görmek gerekir.

Ortak otoparkta kurulum

Aracınızı bloğun ortak otopark alanına kuruyorsanız, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu (%50+1) kararı yeterli. 10 daireli bir binada 6 dairenin onayı bu eşiği geçmek için yeterli. Kurulum için ayrıca ilgili elektrik kurumunun olumlu görüşü alınacak; genelge bunu Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve Elektrik İç Tesisleri Yönetmeliği referanslarıyla dayandırıyor.

Tahsisli, eklenti niteliğindeki otoparkta kurulum

Otoparkınız bağımsız bölümünüzün eklentisi niteliğindeyse ve kurulum, elektrik tesisatında değişiklik yapmadan, diğer bağımsız bölümleri ile ortak alanları etkilemeden gerçekleştiriliyorsa, kat malikleri kurulu kararı gerekmez. Pratikte belirleyici soru şudur: Otopark yönetim planında ve tapu kaydında "eklenti" olarak şerh ya da irtifak görünüyor mu? Bu kayıt, tek başına kurulum yapma hakkınızı doğrudan etkiler; tapu statüsünü karar sürecinin ilk adımında kontrol etmek, ileride yaşanacak itirazların önünü keser.

Burada ele alınması gereken bir gri bölge var: Bazı yorumlara göre kendi otoparkına bireysel kurulum için hâlâ beşte dört yazılı rıza aranması gerektiği savunuluyor. Bu görüş, genelgenin salt çoğunluk yaklaşımıyla çelişiyor ve tartışmanın merkezinde yine aynı ayrım yer alıyor - o park yeri bir bağımsız bölüm eklentisi mi, yoksa ortak alan mı? Hukuk literatüründe de düzenleme kimi kaynaklarda m.42, kimilerinde m.19 çerçevesinde yorumlanıyor. Kat maliklerinin kuruluşu engelleyemeyeceği, ancak yerini ve şekline müdahale edebileceği yönündeki değerlendirme, mevcut yorumlar arasında pratik dengeleri en iyi özetleyen yaklaşım.

Elektrik Tesisatı Yeterli mi? Kurulum Öncesi Kontrol Listesi

Şarj ünitesi bir cihaz, asıl iş ise tesisat. Ana pano, kablo kesiti, trafo ve bağlantı gücünün yetkili bir elektrik mühendisi tarafından kontrol edilmesi gerekiyor; yetersizse abonelik gücü artışı ya da trafo yükseltmesi gündeme gelebilir. Monofaze abonelikte ev tipi istasyonlar yalnızca sınırlı güçte çalışır - sayaçta 3×220/230 V ya da 380/400 V görünmesi üç fazın işaretidir ve trifaze bağlantı, bir AC ünitenin tam kapasiteyle çalışabilmesinin ön koşuludur.

7 kW'lık bir AC ünite için 32 A/3 faz (veya 64 A/1 faz) sigorta gerekir; kablo kesiti tipik olarak 6–16 mm² bakır aralığında seçilir - sürekli 50 A üzerindeki yüklerde 10 mm²'lik kesit örnek verilebilir. Kurulum öncesi topraklama geçiş direncinin Ohm cinsinden ölçülmesi de önerilen adımlar arasında. Bu değerleri kurulum öncesinde masaya koymak, sonradan çıkacak maliyet sürprizlerini büyük ölçüde eler; zaten deneyimler, toplam maliyeti belirleyenin cihaz gücü değil elektrik altyapısının mevcut durumu olduğunu gösteriyor.

Ortak Sayaç mı, Bireysel Sayaç mı?

İki işletme modeli arasında seçim, hem tesisatı hem de gider paylaşımını etkiler. Ortak sayaç modelinde elektrik her kullanıcının tüketimine göre bölüştürülür; bireysel modelde ise tüketim doğrudan ilgili dairenin aboneliğine bağlanır. Yeni kurulacak sabit bir istasyon, ortak sayacın yanı sıra panoyu, sigortaları ve kablo kesitlerini de etkiler - bu yüzden ortak sayaç modeline geçiş, yönetim planı hükümlerine uygun bir kurulu kararıyla yapılmalı.

Gider paylaştırmanın idari çerçevesi için bilinen bir modelden esinlenebilirsiniz: Isı pay ölçer uygulamalarında yerleşik olan %70 tüketim / %30 alan (metrekare) paylaşımı, ortak sayaçlı şarj giderlerinin bölüştürülmesinde benzer bir mantık sunar. Şunu vurgulamak gerek: Pay ölçer sonuçları EV şarjına doğrudan uygulanamaz; buradaki benzetme yalnızca tüketim temelli gider paylaşımının idari yapısı içindir. Ayrıca bireysel kurulumların zorlaşıp ortak sayaç uygulamasına geçildiği yönünde gözlemler bulunsa da bu henüz genel bir kural değil, tekil site uygulamalarında görülen bir eğilim - teyidi kendi yönetim planınız ve dairelerinizin yapısından almalısınız.

Hangi Wallbox'u Seçmeli? Güç, Soket ve Standartlar

AC wallbox'lar 3,7–22 kW güç aralığında sunuluyor; en yaygın seçimler 7 ve 11 kW'lık üniteler. Soket standardı Tip 2, iletişim protokolü OCPP 1.6 ve üzeri olmalı - OCPP, cihazın yönetim platformuyla konuşmasını sağlayan açıklıktır ve ileride farklı bir işletmeciye geçiş yapmanızı kolaylaştırır. Cihazda TS/EN/IEC 61851 ve 62196 standartlarına uygunluk ile CE belgesi aranması gereken taban şartlardır.

DC hızlı şarj ise farklı bir kategori: 30 kW üzeri (tipik 50–150 kW), CCS ya da CHAdeMO soketli bu üniteler %20'den %80'e şarjı 30–50 dakikada tamamlar. Apartman sakinlerinin gece boyu park ettiği otopark için DC güç fazla bir yatırımdır; AC ünite, kullanım senaryosuna teknik olarak çok daha iyi oturur. DC kurulum ancak üçüncü kişilere hizmet verilmesi gündeme geldiğinde anlamlı hale gelir - ki o noktada işin hukuki niteliği de değişir.

Kurulum Maliyeti Ne Kadar ve Hangi Kalemlerden Oluşur?

Cihaz ve montaj dahil ev tipi bir kurulum için 45.000–150.000 TL aralığı işaret ediliyor. Bu geniş aralığın nedeni basit: Maliyeti belirleyen tek kalem cihaz gücü değil. Düşük uçta, tesisatın hazır olduğu ve yalnızca ünite monte edilen düzgün bir bina bulunur; yüksek uça yaklaştıkça pano yenileme, kablo çekimi, güç artışı ve izin süreçleri devreye girer. Ayrı bir hesaplama yaklaşımı da güç başına maliyet veriyor - ortalama yaklaşık 7 TL/kW düzeyinde bir kurulum değeri. İki rakam farklı tanımlarla ölçüldüğü için aynı tabloya konamaz; kalemleri ayrı ayrı göstermek daha sağlıklıdır:

• Donanım: Seçilen AC ünitenin güç ve donanım seviyesine göre değişen cihaz bedeli.
• Elektrik altyapısı: Pano, sigorta, kablo kesiti, topraklama ve gerekiyorsa abonelik gücü artışı - aralığı en çok genişleten kalem.
• İzin ve görüş süreci: Elektrik kurumunun olumlu görüşü ile yönetim süreçleri.

İşletme tarafında bakım da planlanmalı: Yılda 1–2 detaylı bakım (firmware güncellemesi, topraklama direnci ölçümü vb.), üç ayda bir görsel inceleme ve arıza durumunda 24–48 saat müdahale hedefi, sağlıklı bir kurulumun devamı için gerekli şartlar arasındadır.

Site Yönetimiyle Pazarlık: Süreç Nasıl Yürütülür ve Sınır Nerede?

Karar süreçleri yönetim planı hükümlerine bağlıdır; plana aykırı alınan kararlar iptal davasına konu olabilir. Yani yönetimin şarj ünitesine "hayır" demesi bir gerekçeyle değil, yönetim planına ve KMK'ya dayanan bir usulle desteklenmelidir. Salt çoğunluk şartının yürürlüğe girmesiyle blokların çoğunda en pratik yol, kat malikleri kurulunu toplayıp ortak otopark için olumlu karar almaktır - 10 daireli bir binada 6 dairenin onayı, genelge sonrası yeterli çoğunluğu sağlar.

Pazarlık masasında iş modeli de tartışılmalıdır. Kat malikleri dışına hizmet veren, ticari amaçlı istasyonlar genelge kapsamının dışındadır; üçüncü kişilere ücretli şarj hizmeti sunmak için EPDK lisanslı bir şarj ağı işletmecisiyle çalışmak gerekir. "Site istasyonuyla para kazanalım" fikri bu lisans şartına bağlanmıştır; kâr amacı gütmeyen sakin kullanımı ile ticari model arasındaki sınırı kurulum öncesinde netleştirmek, ileride hem hukuki hem faturalama sorunlarını önler.

Sektör tarafında tablo hızla büyüyor: Koç Topluluğu bünyesindeki WAT Mobilite, 2025 sonu itibarıyla 60'tan fazla ilde 600'ü aşkın istasyon ve yaklaşık 2.000 şarj soketine ulaştı; bu soketlerin yaklaşık yarısı AC, yarısı DC. Şirketin 2026 hedefi 180–360 kW DC altyapının yaygınlaştırılması. Gelir paylaşımı, hibrit ve site-yatırımlı iş modelleri de sunuluyor - yani yönetim, tamamen kendi bütçesine yükleme yapmak yerine şarj ağı işletmecileriyle ortak modelleri de masaya getirebilir. Ayrıca unutmamak gerekir: Yeni yapılacak binalarda belirli sayıda otopark için şarj altyapısı zorunlu hale getirildi; altyapı yönünden en şanslı grup, yeni nesil sitelere taşınacaklardır.

Sonuç: Adım Adım Yol Haritası

Süreci tek bir sıraya dökersek: Önce otoparkınızın tapu ve yönetim planındaki statüsünü netleştirin; eklenti niteliğindeyse ve tesisata dokunulmayacaksa kurulu kararı aramadan ilerleyebilirsiniz. Ortak alanda ise kat malikleri kurulundan salt çoğunluk kararı alın. Ardından elektrik mühendisine tesisat kontrolü yaptırın - sayaç tipi, sigorta, kablo kesiti ve topraklama. Sayaç modelini (ortak/bireysel) ve gider paylaşım yöntemini belirleyin, OCPP 1.6+ destekli, IEC 61851/62196 uyumlu bir AC ünite seçin, elektrik kurumunun olumlu görüşünü alın ve montajı yaptırın. Ticari satış aklınız varsa, o noktada EPDK lisanslı bir işletmeciyle konuşun. Her adımın bir ölçütü vardır; sırayı bozmadan ilerleyen yönetim, hem maliyeti hem de itiraz riskini minimumda tutar.

Kaynaklar

• ÇŞİDB: Apartman ve Sitelerde Elektrikli Araç Şarj Ünitelerinin Yaygınlaştırılması (Genelge duyurusu)
• Site ve Apartmanlarda Elektrikli Araç Şarj Ünitesi Kurulumu Genelgesi (Tam Metin)
• Site ve Apartmanlarda Elektrikli Şarj İstasyonu Nasıl Kurulur?
• Apartmanda Elektrikli Araç Şarjı: Kurulum, Yasal Süreç ve Maliyetler
• Ev Şarj İstasyonu Kurulumu: Maliyet, İzin, Süreç
• Sitelerde ve Toplu Konutlarda Ortak Alana EV Şarj İstasyonu: Yasal Mevzuat Rehberi
• Elektrik Aboneliği (Monofaze/Trifaze) Şarj Gücünü Nasıl Etkiler
• Kat Mülkiyetine Tabi Yapılarda EV Şarj Ünitesi (Hukuk Fakültesi Dergisi makalesi)
• Isı Pay Ölçer %70-%30 Paylaşım Modelleri