Welche Genehmigungen sind für die Installation einer Ladestation in einem Wohngebäude-Parkplatz erforderlich?

Für die Installation einer Ladeeinheit im Wohnanlagen-Parkplatz ist je nach Lage des Installationsorts entweder ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung erforderlich oder gar kein Beschluss: Ist Ihr Stellplatz im Grundbuch als selbstständige Einheit zugewiesen und beeinträchtigt die Installation keine Gemeinschaftsflächen, können Sie eigenständig handeln; lassen Sie eine Wand-Ladeeinheit (Wallbox) auf einem Gemeinschaftsparkplatz installieren, genügt ein Versammlungsbeschluss mit Mehrheit nach Köpfen und Miteigentumsanteilen. Mit der am 11. März 2025 in Kraft getretenen Änderung der Bauordnung ist auch keine Baugenehmigung mehr für diese Installation erforderlich.

Welche Genehmigungen sind erforderlich, welche nicht?

Die Antwort auf diese Frage hängt von zwei Variablen ab: wohin die Einheit installiert wird und von wo die Stromleitung gezogen wird. Systematisch betrachtet lässt sich das Installationsszenario in drei Fälle unterteilen.

Szenario 1: Wenn Sie einen zugewiesenen Stellplatz haben

Auf einem im Grundbuch einer selbstständigen Einheit zugeordneten Stellplatz ist kein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung erforderlich, wenn die Installation ohne Änderung der Elektroinstallation und ohne Beeinträchtigung anderer selbstständiger Einheiten und Gemeinschaftsflächen erfolgt. Der Eigentümer zieht die Leitung von seinem eigenen Zähler; in der Praxis empfiehlt es sich, die Verwaltung schriftlich zu informieren. Die vor der Installation durch einen Elektroingenieur durchgeführte Bestandsaufnahme klärt, ob die Leitung über den zugewiesenen Bereich verläuft und ob der gemeinsame Verteilerkasten berührt werden muss.

Szenario 2: Installation auf einem Gemeinschaftsparkplatz

Ein nicht zugewiesener Parkplatz ist Gemeinschaftsfläche, und eine dort dauerhaft errichtete Anlage unterliegt der Zustimmung der Wohnungseigentümerversammlung, da sie die gemeinsame Infrastruktur beeinträchtigt. Die Erlaubnis des Verwalters allein reicht nicht aus; dies ist der häufigste Irrtum. Erforderlich ist ein ordnungsgemäßer Versammlungsbeschluss, der mit Mehrheit nach Köpfen und Miteigentumsanteilen gefasst wurde. Der Beschluss wird durch Aufnahme in die Tagesordnung der ordentlichen Versammlung oder durch eine außerordentliche Versammlung gefasst und im Protokoll festgehalten; Eigentümer, die dem Beschluss nicht zugestimmt haben, können eine Anmerkung ins Protokoll aufnehmen lassen.

Die entscheidende Änderung kam 2025. Zuvor wurde in der Praxis eine Dreiviertel-Mehrheit gemäß Artikel 19 des Wohnungseigentumsgesetzes verlangt; diese Bedingung wurde mit der Regelung abgeschafft, wonach die Elektroinstallation nicht als Bauwerk gilt. Die durch die Bekanntmachung des Ministeriums geklärte Praxis lautet: Für die Installation von Ladeeinheiten auf Gemeinschaftsparkplätzen genügt der Beschluss der Wohnungseigentümer mit Mehrheit nach Köpfen und Miteigentumsanteilen.

Ist eine Baugenehmigung erforderlich?

Nicht erforderlich. Mit der Änderung der Verordnung über die Bebauung von Plangebieten, veröffentlicht im amtlichen Anzeiger (Resmî Gazete) Nr. 32838 vom 11. März 2025, unterliegt die für die Installation von Ladeeinheiten in Gemeinschaftsparkplätzen erforderliche Elektroinstallation nicht mehr der Baugenehmigung. Vor diesem Datum hatte das Ministerium einen Rundschreiben veröffentlicht, um Unsicherheiten in Wohnanlagen und Siedlungen zu beseitigen, und Ladeeinheiten als mobile Geräte definiert, die keine Bauarbeiten erfordern, keine geschlossenen Räume schaffen und vormontiert angeliefert werden; die Verordnungsänderung hat diesen Ansatz in Regeln festgeschrieben.

Der Genehmigungsprozess Schritt für Schritt: Von der Verwaltung bis zur Inbetriebnahme

Wenn Sie eine Installation im Gemeinschaftsbereich veranlassen, beschränkt sich die Genehmigung nicht nur auf einen Verwalterbeschluss; es gibt auch eine Kette technischer Freigaben. Der einzuhaltende Ablauf ist wie folgt:

1. Aufnahme: Mit einem Elektroingenieur werden die Leistungskapazität des Hauptverteilers, der Sicherungstyp und die Kabelquerschnitte gemessen.
2. Beschluss der Eigentümerversammlung: Das Thema wird auf die Tagesordnung gesetzt, und es wird mit Mehrheit entschieden, ohne dass die früher erforderliche Einstimmigkeit notwendig ist.
3. Technisches Projekt: Das Projekt mit Einlinienschema, Kabelverlauf, Sicherungs- und Erdungsdetails wird dem Stromverteilungsunternehmen vorgelegt; die Genehmigung der Niederspannungsprojektänderung wird eingeholt. Bei Bedarf wird eine Leistungserhöhung beantragt; die Genehmigung dauert in der Regel einige Wochen.
4. Stellungnahme der Behörde: Die Übereinstimmung mit den Elektrovorschriften und der Ladedienstverordnung wird sichergestellt.
5. Montage und Inbetriebnahme: Erdungswiderstandsmessung, Isolationstest und Prüfung des Fehlerstromschutzschalters werden durchgeführt.

Für Neubauten gibt es eine eigene Regel: Nach der aktualisierten Parkplatzverordnung muss in Gebäuden mit 20 oder mehr vorgeschriebenen Stellplätzen mindestens eine Ladeeinheit vorhanden sein; in neuen Bezirks-, Allgemein- und Einkaufszentrum-Parkplätzen müssen mindestens 10 % der Stellplätze für Elektrofahrzeuge geeignet ausgelegt sein. Diese Pflichten betreffen nur Neubauten; in bestehenden Gebäuden besteht keine Installationspflicht. Bei den Proportionsanforderungen für bestehende Gebäude gibt es Unterschiede zwischen verschiedenen Quellen; am verlässlichsten ist es, bei Entscheidungen den aktuellen Verordnungstext zugrunde zu legen.

Stromvertrag: Separater Zähler oder Anschluss an den Gemeinschaftszähler?

Das zweite ebenso entscheidende Thema wie die Genehmigung ist, wie der Strom gemessen wird und wer ihn bezahlt. Es gibt drei Optionen, und jede hat ein anderes Kostenprofil.

Versorgung über einen individuellen Zähler

Bei dieser auf zugewiesenen Stellplätzen verbreiteten Methode wird die Einheit direkt über den Zähler der Wohnung versorgt, und der Verbrauch wird auf die Wohnungsabrechnung umgelegt. Ein separater Zähler ist nicht zwingend erforderlich; der bestehende Wohnungsvertrag kann genutzt werden. Dies ist die Option mit dem geringsten Verwaltungsaufwand.

Gemeinschaftszähler und Unterzählersystem

Wenn mehrere Nachbarn laden möchten, wird im Namen der Verwaltung ein separater Ladevertrag abgeschlossen, an jeden Ladepunkt wird ein MID-zertifizierter Unterzähler angeschlossen und der Verbrauch dem Nutzer in kWh abgerechnet. Eine Versorgung aus dem Gemeinschaftsstrom ohne Messung und ohne Genehmigung verstößt gegen die Regelungen der Energiemarktbehörde EPDK und schafft Haftungsrisiken für die Verwaltung; der Versuch, die Kosten ohne Unterzähler auf die Gemeinschaftskosten umzulegen, ist rechtlich nicht vertretbar und führt zu unnötigen Konflikten mit Nachbarn, die kein Elektroauto nutzen.

Tarifauswahl

Bei einem separaten Abonnement ist ein Punkt zu beachten: Der Abonnementtyp kann in die Kategorie Gewerbe abgleiten und der kWh-Einheitspreis kann steigen; daher sollte der Abonnementtyp vorab mit dem Verteilernetzbetreiber geklärt werden. Für alle, die niedrige Kosten wünschen, ist ein Drei-Zeiten-Abonnement sinnvoll: Im Nachtzeitraum von 22:00–06:00 ist der Einheitspreis am niedrigsten, was genau mit den Zeiten übereinstimmt, in denen Besitzer von Elektrofahrzeugen nachts laden.

Wer trägt die Kosten? Aufteilung der Infrastruktur- und Betriebskosten

Für die Aufteilung der Installationskosten gibt es zwei Ansätze. Im ersten Fall werden die Kosten nur unter den Wohnungseigentümern aufgeteilt, die ein Elektrofahrzeug besitzen; im zweiten Fall gilt die Installation als Verbesserung im Interesse aller Wohnungseigentümer, und alle beteiligen sich entsprechend ihrem Miteigentumsanteil. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz können die Kosten einer Installation, die nur bestimmten Wohnungseigentümern zugutekommt, diesen Wohnungseigentümern auferlegt werden; das heißt, es ist rechtlich auch möglich, dass sich 10 Wohnungseigentümer eine gemeinsame Infrastrukturausgabe von 20.000 TL teilen, die sie tatsächlich nutzen. Das klarste Bild ist Folgendes: Sie müssen denjenigen, die keinen Strom nutzen, keine Kosten dieser Installation aufbürden.

Die Betriebskosten, also der Stromverbrauch, werden über ein Unterzählersystem benutzerbezogen gemessen. Dies ist sowohl wichtig, damit jeder richtig zahlt, als auch, damit in der Budgetplanung der Verwaltung kein unvorhersehbarer Stromposten entsteht.

Wie viele kW reichen aus? Leistungswahl und Leiterquerschnitte

Im Wohnbereich liegen die üblichen Einheiten im Bereich von 7–22 kW AC . Die Leistungswahl sollte mit dem integrierten Ladegerät Ihres Fahrzeugs und der Infrastruktur des Gebäudes kompatibel sein. Ein technischer Hinweis: Eine Einheit mit höherer Leistung als die Bordeinheit des Fahrzeugs verkürzt die Ladezeit nicht, sondern erhöht nur die Kosten.

Der Kabelkanal muss flammwidrig und halogenfrei (LSOH) sein. Reicht die Kapazität des Hauptverteilers nicht aus, gibt es zwei Wege: Transformatoraufrüstung oder dynamische Lastverteilung. Die Lastverteilung lenkt die momentan ungenutzte Kapazität des Gebäudes zum Ladepunkt; bei einer Beispielrechnung beträgt die nutzbare Leistung eines 400-kVA-Transformators etwa 368 kW .

Sicherheitsanforderungen und die Frage der Lizenz

Da eine Tiefgarage eine Umgebung ist, in der mit Elektrizität gearbeitet wird, dürfen Sicherheitsvorrichtungen nicht vernachlässigt werden. Bei der Installation wird mindestens ein 30-mA-Typ-A-RCD verwendet; gegen DC-Fehlerströme ist Typ B oder RDC-DD erforderlich, und für jeden Ladepunkt wird ein eigener RCD empfohlen. Der Montagepunkt sollte mindestens 50 cm von Wasser- und Gasleitungen entfernt sein, und die Einheit muss den Schutzgrad IP65 aufweisen. In Tiefgaragen werden Rauchmelder, Sprinkler und Lüftungsmaßnahmen vorgesehen; das Brandszenariendokument wird der Akte beigefügt.

Auf EPDK-Seite ist die Sache einfach: Für die private Nutzung oder Nutzung innerhalb der Wohnanlage ohne Gewinnerzielungsabsicht ist keine Lizenz erforderlich. Soll Strom mit Gewinnerzielungsabsicht verkauft oder eine öffentlich zugängliche Dienstleistung angeboten werden, ist die Ladeinfrastrukturbetreiber-Lizenz zwingend vorgeschrieben; lizenzierte Betreiber haben die Pflicht, mindestens 50 Einheiten zu errichten und der EPDK Bericht zu erstatten. Will die Wohnungsverwaltung ein gewinnorientiertes Verkaufsmodell einführen, ist der rechtlich sichere Weg, mit einem lizenzierten Ladeinfrastrukturbetreiber zusammenzuarbeiten.

Was tun bei Einwänden? Risiken und häufige Szenarien

Der in der Praxis häufigste Einwand ist der Widerstand der Verwaltung oder der Nachbarn gegen die Installation. Hier sind die Vorschriften auf Ihrer Seite: Für vor der Beschlussfassung errichtete Einheiten können andere Wohnungseigentümer eine Entfernungsklage erheben, und bei unbefugter Nutzung des Stroms aus Gemeinschaftsflächen kann Strafanzeige bei der Staatsanwaltschaft erstattet werden. Man darf nicht vergessen, dass selbst bei erteilter Genehmigung der Verwaltung zusätzliche Bedingungen gestellt werden können; deshalb schützt es alle Beteiligten, den Prozess schriftlich, mit Protokoll und durch Beschluss abzuwickeln.

Die Risiken sind nicht nur rechtlicher Natur: Eine vorschriftswidrig errichtete Einheit kann zu Klagen gegen die Verwaltung führen, Brand- und Defektrisiken bergen und aus dem Versicherungsschutz fallen. Unbefugtes Verlegen von Kabeln durch Gemeinschaftsflächen wird zudem später Quelle sowohl rechtlicher als auch verwaltungsrechtlicher Streitigkeiten. Klären wir auch eine häufig gestellte Frage: Elektrofahrzeuge dürfen in Tiefgaragen und geschlossene Parkhäuser einfahren; dafür gibt es keine zusätzliche Bedingung.

Fazit: Gehen Sie in der richtigen Reihenfolge vor

Der Prozess ist besser planbar, als er klingt. Klären Sie zunächst, ob Ihr Stellplatz ein zugewiesener ist und wo die Leitung verlaufen soll; ist der Stellplatz zugewiesen und sind Gemeinschaftsflächen nicht betroffen, können Sie direkt zu Aufmaß und Montage übergehen. Arbeiten Sie im Gemeinschaftsbereich, kommen Sie mit einem von einem Elektroingenieur erstellten Aufmaßbericht zur Eigentümerversammlung; lassen Sie den Mehrheitsbeschluss protokollieren, das Projekt vom Verteilernetzbetreiber genehmigen und wählen Sie das Abo-Modell (eigener Zähler oder Sammelanlage mit Unterzähler) von vornherein. Eine behördliche Hürde gibt es nicht mehr, die Mehrheit genügt; alles Übrige hängt von der richtigen technischen Planung und einer transparenten Kostenverteilung ab.

Quellen

• Information Regarding the Regulation Amendment on the Installation of Electric Vehicle Charging Stations in Residential Complexes and Apartment Buildings
• ÇŞİDB: We Are Facilitating the Spread of Electric Vehicle Charging Units in Apartment Buildings and Residential Complexes
• ÇŞİDB: Facilitated the Conditions for Installing Electric Vehicle Charging Units in Residential Complexes and Apartment Buildings
• Charging Service Regulation
• Electric Vehicle Charging Station Installation for Residences
• Charging Station Legislation for Residential Complexes: A Legal Guide for Administrations
• Mandatory Charging Units in the Updated Parking Regulation
• Regulator laying ground for EV charging stations