Quais Permissões São Necessárias Para Instalar uma Unidade de Carregamento no Estacionamento do Prédio?

Para instalar uma unidade de carregamento no estacionamento do prédio, dependendo das condições do local onde a unidade será instalada, não é necessária nenhuma decisão ou basta uma decisão por maioria simples da assembleia de condôminos: se a sua vaga de estacionamento está registrada no cartório como fração autônoma e a instalação não afeta as áreas comuns, você pode agir sozinho; se você mandar instalar uma unidade de carregamento tipo parede (wallbox) no estacionamento comum, basta uma decisão de assembleia com maioria em número e no valor das frações. Com a alteração do regulamento de urbanismo que entrou em vigor em 11 de março de 2025, também não é mais necessário obter alvará de construção para essa instalação.

Quais Autorizações São Necessárias e Quais Não São?

A resposta a essa pergunta depende de duas variáveis: onde a unidade será instalada e de onde virá a linha elétrica. Para ir por partes, você pode dividir o cenário de instalação em três.

Cenário 1: Se você tem uma vaga de estacionamento privativa

Se a instalação for feita em uma vaga de estacionamento destinada no cartório a uma fração autônoma, sem alteração na instalação elétrica, sem afetar as demais frações autônomas e as áreas comuns, não é necessária decisão da assembleia de condôminos. O proprietário puxa a linha do seu próprio medidor; na prática, recomenda-se informar a administração por escrito. Um estudo prévio feito por um engenheiro eletricista antes da instalação esclarece se a linha passa pelo local privativo e se o quadro comum será ou não tocado.

Cenário 2: Instalação no estacionamento comum

O estacionamento não privativo é área comum e uma instalação permanente feita ali está sujeita à aprovação da assembleia de condôminos, pois afeta a infraestrutura comum. A permissão do síndico, sozinha, não é suficiente; esse é o equívoco mais comum. O que é necessário é uma decisão regular de assembleia tomada com maioria em número e no valor das frações. A decisão é tomada incluindo o item na pauta da assembleia ordinária ou em assembleia extraordinária, e é registrada em ata; os condôminos que não concordarem com a decisão podem registrar ressalva em ata.

A mudança crítica aqui veio em 2025. Antes, na prática, exigia-se a maioria de três quartos nos termos do artigo 19 da Lei de Propriedade por Andares; essa exigência foi eliminada com a regulamentação segundo a qual a instalação elétrica não é considerada construção. O procedimento esclarecido pelo anúncio do Ministério é o seguinte: para instalar unidades de carregamento em estacionamentos comuns, basta a decisão da maioria dos condôminos em número e no valor das frações.

É necessário alvará de construção?

Não é necessário. Com a alteração do Regulamento de Urbanismo de Áreas Planeadas, publicada no Diário Oficial de 11 de março de 2025, número 32838, a instalação elétrica exigida para a instalação de unidades de carregamento em estacionamentos comuns deixou de estar sujeita a licença de construção. Antes dessa data, o Ministério havia publicado uma circular para eliminar as dúvidas em prédios de apartamentos e condomínios, definindo as unidades de carregamento como equipamentos móveis entregues pré-montados, que não necessitam de construção e não criam espaços fechados; a alteração do regulamento consolidou essa abordagem em regras.

Processo de Autorização Passo a Passo: Da Administração até a Colocação em Funcionamento

Se você está solicitando uma instalação em área comum, a autorização não se resume apenas a uma decisão da assembleia; também existe uma cadeia de aprovação técnica. O caminho a seguir é, em ordem:

1. Levantamento: Com um engenheiro eletricista, são medidas a capacidade de potência do quadro principal, o tipo de disjuntor e as seções dos cabos.
2. Decisão da assembleia geral: O assunto é colocado em pauta e a decisão é tomada por maioria, sem a antiga exigência de unanimidade.
3. Projeto técnico: É apresentado à distribuidora de eletricidade um projeto contendo o diagrama unifilar, o trajeto dos cabos e os detalhes de disjuntores e aterramento; é obtida a aprovação de alteração do projeto de baixa tensão. Se necessário, é solicitado um aumento de potência; a aprovação geralmente leva algumas semanas.
4. Parecer do órgão regulador: É assegurada a conformidade com a legislação elétrica e com o Regulamento do Serviço de Carregamento.
5. Montagem e colocação em funcionamento: São realizados a medição da resistência de aterramento, o teste de isolamento e a verificação do disjuntor diferencial.

Há um quadro separado para construções novas: segundo o Regulamento de Estacionamentos atualizado, edificações com 20 ou mais vagas de estacionamento obrigatório devem ter pelo menos uma unidade de carregamento; nos estacionamentos de nova zona, gerais e de shoppings, pelo menos 10% das vagas devem ser projetadas para veículos elétricos. Essas obrigações referem-se apenas a construções novas; não há obrigatoriedade de instalação em edifícios existentes. Observam-se diferenças entre as fontes quanto às condições de percentuais em edifícios existentes; ao decidir, o mais seguro é tomar como base o texto atual do regulamento.

Assinatura de Eletricidade: Medidor Separado ou Ligação ao Medidor Comum?

O segundo ponto tão crítico quanto a autorização é como medir a eletricidade e quem vai pagar. Há três opções, e cada uma tem um perfil de custo diferente.

Alimentação a partir de medidor individual

Nesse método, comum em vagas de estacionamento atribuídas, a unidade é alimentada diretamente pelo medidor do apartamento e o consumo é refletido na fatura do apartamento. Um medidor separado não é obrigatório; pode-se usar a assinatura existente do apartamento. Essa é a opção que exige menos trâmites para a administração.

Medidor comum e sistema de submedidores

Se vários vizinhos vão carregar, é aberta uma assinatura de carregamento em nome da administração, é conectado um submedidor certificado MID a cada ponto de carregamento e o consumo é faturado ao usuário em base de kWh. Alimentar-se da eletricidade comum sem medição e sem autorização contraria as regulamentações da EPDK e cria risco de responsabilidade para a administração; tentar embutir o custo nas despesas comuns sem submedidor é juridicamente indefensável e gera conflito desnecessário com os vizinhos que não usam carro.

Escolha da tarifa

Quando uma assinatura separada é aberta, há um ponto a considerar: o tipo de assinatura pode migrar para a categoria comercial e o preço unitário em kWh pode aumentar; por isso, é necessário esclarecer o tipo de assinatura com a empresa de distribuição desde o início. Para quem busca baixo custo, a assinatura tri-horária é lógica: no intervalo noturno de 22:00–06:00 o preço unitário é o mais baixo e coincide exatamente com os horários em que os proprietários de veículos elétricos preferem carregar à noite.

Quem Paga a Conta? Divisão dos Custos de Infraestrutura e Operação

Há duas abordagens para a divisão do custo de instalação. Na primeira, o custo é dividido apenas entre os proprietários que possuem veículos elétricos; na segunda, se a instalação for considerada uma inovação em benefício de todos os proprietários, todos participam proporcionalmente à sua cota do terreno. Conforme o KMK (Lei de Propriedade Horizontal), o custo de uma instalação que beneficia apenas determinados proprietários pode ser atribuído a esses proprietários; ou seja, é juridicamente possível que 10 proprietários que utilizarão efetivamente uma despesa de infraestrutura comum de 20.000 TL a dividam. A imagem mais clara é a seguinte: você não é obrigado a repassar o custo desta instalação a quem não usa eletricidade.

A despesa operacional, ou seja, o consumo de eletricidade, é medida por usuário com um sistema de submedição. Isso é importante tanto para que todos paguem o valor correto quanto para que a administração não abra uma rubrica de eletricidade imprevisível no orçamento das taxas condominiais.

Quantos kW São Suficientes? Escolha da Potência e Seções de Cabo

As unidades comuns em residências ficam na faixa de 7–22 kW AC . A escolha da potência deve ser compatível com o carregador integrado do seu veículo e com a infraestrutura do edifício. Uma nota de engenharia: instalar uma unidade com potência superior à do carregador on-board do veículo não reduz o tempo de carga, apenas aumenta o custo.

O eletroduto dos cabos deve obrigatoriamente ser ignífugo e sem halogênios (LSOH). Se a capacidade do quadro principal for insuficiente, há dois caminhos: reforço do transformador ou balanceamento dinâmico de carga. O balanceamento de carga direciona para o ponto de carregamento a capacidade não utilizada instantaneamente pelo edifício; com um cálculo de exemplo, em um transformador de 400 kVA a potência utilizável é de aproximadamente 368 kW .

Requisitos de Segurança e Questão de Licença

Como o estacionamento coberto é um ambiente onde se trabalha com eletricidade, os equipamentos de segurança não devem ser negligenciados. Na instalação, utiliza-se no mínimo um RCCB Tipo A de 30 mA ; contra correntes de fuga DC, é necessário Tipo B ou RDC-DD, e recomenda-se um RCCB separado para cada ponto de carregamento. O ponto de montagem deve estar a pelo menos 50 cm de distância das instalações de água e gás, e o grau de proteção da unidade deve ser IP65 . Em estacionamentos cobertos, são adotadas medidas de detecção de fumaça, sprinklers e ventilação; o documento do cenário de incêndio é anexado ao dossiê.

Do lado da EPDK a situação é simples: para uso individual ou dentro do condomínio, sem fins lucrativos, não é necessária licença. Se a eletricidade for vendida com fins lucrativos ou se for prestado um serviço público, a Licença de Operação de Rede de Carregamento é obrigatória; os operadores licenciados têm a obrigação de instalar pelo menos 50 unidades e reportar à EPDK. Se a administração do condomínio for adotar um modelo de venda com fins lucrativos, o caminho juridicamente seguro é trabalhar com um operador de rede de carregamento licenciado.

O Fazer Se Houver Oposição? Riscos e Cenários Comuns

Na prática, a objeção mais frequente é a oposição da administração ou dos vizinhos à instalação. Aqui a legislação está do seu lado: para unidades instaladas sem decisão prévia, os demais proprietários podem abrir um processo de remoção e, em caso de uso não autorizado da eletricidade das áreas comuns, pode-se apresentar denúncia criminal ao ministério público. Mesmo que a autorização da administração tenha sido obtida, é preciso lembrar que condições adicionais podem ser exigidas; por isso, conduzir o processo de forma documentada, com atas e decisões formais, protege a todos.

Os riscos não são apenas jurídicos: uma unidade instalada em desacordo com a legislação pode gerar processos contra a administração, riscos de incêndio e falhas, e pode ficar fora da cobertura do seguro. Passar cabos não autorizados pelas áreas comuns torna-se, no futuro, fonte de disputas tanto jurídicas quanto administrativas. Vamos encerrar também uma pergunta frequente: veículos elétricos podem entrar em estacionamentos cobertos; não há nenhuma exigência adicional sobre isso.

Conclusão: Siga a Ordem Correta

O processo é mais previsível do que parece. Primeiro, esclareça se a sua vaga de estacionamento é exclusiva e por onde passará a linha; se for exclusiva e as áreas comuns não forem afetadas, você pode passar diretamente ao levantamento e à instalação. Se o trabalho for em área comum, apresente à assembleia geral um relatório de levantamento elaborado por um engenheiro eletricista; registre em ata a decisão da maioria, obtenha a aprovação do projeto junto à distribuidora e escolha desde o início o modelo de assinatura (medidor individual ou sistema comum com submedidor). Não há mais obstáculo de licença, basta a maioria; todo o resto depende de um projeto técnico correto e de uma divisão de custos transparente.

Fontes

• Informativo sobre a Alteração do Regulamento Relativo à Instalação de Estações de Carregamento de Veículos Elétricos em Condomínios e Edifícios
• ÇŞİDB: Facilitamos a Popularização das Unidades de Carregamento de Veículos Elétricos em Edifícios e Condomínios
• ÇŞİDB: Facilitou as Condições de Instalação de Unidades de Carregamento de Veículos Elétricos em Condomínios e Edifícios
• Regulamento do Serviço de Carregamento
• Instalação de Estações de Carregamento de Veículos Elétricos para Residências de Luxo
• Legislação sobre Estações de Carregamento em Condomínios: Guia Jurídico para as Administrações
• Exigência de Unidade de Carregamento no Regulamento de Estacionamento Atualizado
• Órgão regulador prepara o terreno para estações de carregamento de veículos elétricos