¿Qué permisos son necesarios para instalar una unidad de carga en el aparcamiento del edificio?

Para instalar una unidad de carga en el aparcamiento del edificio, dependiendo del estado del lugar donde se instalará la unidad, no se requiere ninguna decisión, o basta con una decisión por mayoría absoluta de la junta de propietarios: si su plaza de aparcamiento está asignada en el registro de la propiedad como sección independiente y la instalación no afecta a las zonas comunes, puede actuar por su cuenta; si hace instalar una unidad de carga de tipo mural (wallbox) en el aparcamiento común, basta con una decisión de la asamblea general que logre la mayoría en número y en cuotas de suelo. Con el cambio del reglamento de urbanismo que entró en vigor el 11 de marzo de 2025, tampoco se requiere licencia de obra para esta instalación.

¿Qué permisos se requieren y cuáles no?

La respuesta a esta pregunta depende de dos variables: dónde se instalará la unidad y de dónde se tomará la línea eléctrica. Si procedemos de forma sistemática, podemos dividir el escenario de instalación en tres casos.

Escenario 1: Si tiene una plaza de aparcamiento asignada

En una plaza de aparcamiento asignada en el registro de la propiedad a una sección independiente, si la instalación se realiza sin modificar la instalación eléctrica y sin afectar a las demás secciones independientes ni a las zonas comunes, no se requiere decisión de la junta de propietarios. El propietario toma la línea desde su propio contador; en la práctica se recomienda informar por escrito a la administración. El estudio previo realizado por un ingeniero electricista aclara si la línea pasa por la plaza asignada y si será necesario tocar el cuadro eléctrico común.

Escenario 2: Instalación en el aparcamiento común

El aparcamiento no asignado es una zona común y la instalación permanente que se realice allí está sujeta a la aprobación de la junta de propietarios, ya que afecta a la infraestructura común. El permiso del administrador por sí solo no es suficiente; este es el error más habitual. Lo que se requiere es una decisión válida de la asamblea general adoptada por mayoría en número y en cuotas de suelo. La decisión se toma incluyéndola en el orden del día de la asamblea ordinaria o mediante una asamblea extraordinaria, y se consigna en el acta; los propietarios que no estén de acuerdo pueden hacer constar una nota en el acta.

El cambio clave llegó en 2025. Anteriormente, en la práctica se exigía la mayoría de tres cuartos en virtud del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal; este requisito fue eliminado con la disposición según la cual la instalación eléctrica no se considera construcción. El procedimiento aclarado con el anuncio del Ministerio es el siguiente: para instalar una unidad de carga en las zonas de aparcamiento comunes, basta la decisión de la mayoría de los propietarios en número y en cuotas de suelo.

¿Se requiere licencia de obra?

No es necesario. Con la modificación del Reglamento de Construcción en Zonas Planificadas publicada en el Boletín Oficial del 11 de marzo de 2025, número 32838, la instalación eléctrica obligatoria para la instalación de unidades de carga en estacionamientos comunes dejó de estar sujeta a licencia de obra. Antes de esa fecha, el Ministerio había publicado una circular para disipar las dudas en edificios de apartamentos y urbanizaciones, definiendo las unidades de carga como equipos portátiles traídos ya ensamblados que no requieren construcción ni crean espacios cerrados; la modificación del reglamento consolidó este enfoque en las normas.

El proceso de permiso paso a paso: desde la junta hasta la puesta en marcha

Si encargas una instalación en una zona común, el permiso no se limita a una decisión de la junta; también existe una cadena de aprobaciones técnicas. El procedimiento a seguir es el siguiente:

1. Inspección previa: Un ingeniero eléctrico mide la capacidad de potencia del cuadro principal, el tipo de fusibles y las secciones de los cables.
2. Decisión de la junta general: El asunto se incluye en el orden del día y se adopta una decisión por mayoría, sin la antigua exigencia de unanimidad.
3. Proyecto técnico: Se presenta a la empresa distribuidora de electricidad un proyecto que incluye el esquema unifilar, la ruta de los cables, los detalles de fusibles y puesta a tierra; se obtiene la aprobación de modificación del proyecto de baja tensión. Si es necesario, se solicita un aumento de potencia; la aprobación suele tardar unas semanas.
4. Dictamen institucional: Se garantiza el cumplimiento de la normativa eléctrica y del Reglamento del Servicio de Carga.
5. Montaje y puesta en marcha: Se realiza la medición de la resistencia de puesta a tierra, la prueba de aislamiento y la comprobación del relé de corriente de fuga.

Para las construcciones nuevas hay un cuadro aparte: según el Reglamento de Estacionamientos actualizado, los edificios con 20 o más plazas de estacionamiento obligatorias deben contar con al menos una unidad de carga; en los estacionamientos de nueva creación, generales y de centros comerciales, al menos el 10% de las plazas debe diseñarse apto para vehículos eléctricos. Estas obligaciones se refieren únicamente a construcciones nuevas; en los edificios existentes no hay obligación de instalación. Entre las fuentes sobre los requisitos de proporción en edificios existentes se observan diferencias; lo más seguro al decidir es basarse en el texto vigente del reglamento.

Contratación eléctrica: ¿contador independiente o conexión a un contador común?

La segunda cuestión tan crítica como el permiso es cómo se mide la electricidad y quién la paga. Hay tres opciones y cada una tiene un perfil de coste diferente.

Alimentación desde un contador individual

En este método, habitual en plazas de aparcamiento asignadas, la unidad se alimenta directamente del contador del domicilio y el consumo se refleja en la factura del domicilio. No es obligatorio un contador independiente; puede utilizarse la suscripción existente del domicilio. Es la opción que requiere menos tramitación para la administración.

Contador común y sistema de subcontadores

Si varios vecinos van a cargar, se abre una suscripción de carga a nombre de la administración, se conecta un subcontador certificado MID a cada punto de carga y el consumo se factura al usuario en base a kWh. Alimentar desde la electricidad común sin medición ni autorización contraviene la normativa de la EPDK y genera un riesgo de responsabilidad para la administración; intentar imputar el coste a los gastos comunes sin subcontadores es jurídicamente indefendible y genera conflictos innecesarios con los vecinos que no usan vehículo.

Elección de tarifa

Al abrir una suscripción independiente hay un punto a tener en cuenta: el tipo de suscripción puede pasar a la categoría comercial y el precio unitario por kWh puede aumentar; por eso es necesario aclarar el tipo de suscripción con la empresa distribuidora desde el principio. Para quienes buscan un bajo costo, la suscripción trihoraria es lógica: en el horario nocturno de 22:00–06:00 el precio unitario es el más bajo y coincide justamente con las horas en que los propietarios de vehículos eléctricos prefieren cargar de noche.

¿Quién Paga los Gastos? Reparto de los Costos de Infraestructura y Operación

Hay dos enfoques para repartir el costo de instalación. En el primero, el gasto se divide únicamente entre los propietarios que tienen vehículos eléctricos; en el segundo, si la instalación se considera una mejora en beneficio de todos los propietarios, todos participan en proporción a su cuota de terreno. Según la Ley KMK, el gasto de una instalación que beneficia solo a determinados propietarios puede cargarse a esos propietarios; es decir, es legalmente posible que 10 propietarios que utilizarán realmente un gasto de infraestructura común de 20.000 TL lo compartan. La imagen más clara es la siguiente: no está obligado a repercutir el costo de esta instalación a quienes no usan electricidad.

El gasto de operación, es decir, el consumo eléctrico, se mide por usuario mediante un sistema de subcontadores. Esto es importante tanto para que cada uno pague lo correcto como para que la administración no abra una partida eléctrica imprevisible en el presupuesto de las cuotas comunes.

¿Cuántos kW Son Suficientes? Elección de Potencia y Secciones de Cable

Las unidades habituales en viviendas están en el rango de 7–22 kW AC . La elección de la potencia debe ser compatible con el cargador integrado de su vehículo y con la infraestructura del edificio. Una nota de ingeniería: instalar una unidad con potencia superior a la del cargador a bordo del vehículo no reduce el tiempo de carga, solo aumenta el costo.

El conducto del cable debe ser obligatoriamente ignífugo y sin halógenos (LSOH). Si la capacidad del cuadro principal es insuficiente, hay dos salidas: reforzar el transformador o aplicar equilibrio dinámico de carga. El equilibrio de carga dirige a los puntos de carga la capacidad no utilizada en tiempo real del edificio; con un cálculo de ejemplo, en un transformador de 400 kVA la potencia disponible es de aproximadamente 368 kW .

Condiciones de Seguridad y Cuestión de Licencias

El aparcamiento cubierto es un entorno donde se trabaja con electricidad, por lo que no debe descuidarse el equipamiento de seguridad. En la instalación se utiliza al menos un RCD Tipo A de 30 mA ; contra las corrientes de fuga DC se requiere Tipo B o RDC-DD, y se recomienda un RCD separado para cada punto de carga. El punto de montaje debe estar al menos a 50 cm de las instalaciones de agua y gas, y el grado de protección de la unidad debe ser IP65 . En los aparcamientos cubiertos se adoptan medidas de detección de humo, sprinklers y ventilación; se añade al expediente el documento del escenario de incendio.

Del lado de la EPDK la situación es simple: para uso individual o dentro del sitio sin fines de lucro no se requiere licencia. Si la electricidad se va a vender con fines de lucro o se va a ofrecer un servicio público, es obligatoria la Licencia de Operación de Red de Carga; los operadores con licencia tienen la obligación de instalar al menos 50 unidades y de informar a la EPDK. Si la administración del sitio va a entrar en un modelo de venta con fines de lucro, el camino legalmente seguro es trabajar con un operador de red de carga con licencia.

¿Qué Hacer Cuando Hay Objeciones? Riesgos y Escenarios Frecuentes

La objeción más común en la práctica es la oposición de la administración o de los vecinos. Aquí la normativa está de tu lado: para las unidades instaladas sin decisión previa, los demás propietarios pueden abrir una demanda de retirada, y en caso de uso no autorizado de la electricidad de las zonas comunes puede presentarse una denuncia fiscal. Aunque se haya obtenido el permiso de la administración, hay que tener en cuenta que pueden plantearse condiciones adicionales; por eso, llevar el proceso por escrito, con actas y mediante una decisión formal protege a todos.

Los riesgos no son solo legales: una unidad instalada en contra de la normativa puede provocar demandas contra la administración, riesgo de incendio y averías, y quedar fuera de la cobertura del seguro. Además, pasar cables sin autorización por zonas comunes se convierte más adelante en fuente de disputas tanto legales como administrativas. Cerramos también una pregunta frecuente: los vehículos eléctricos pueden entrar en aparcamientos cubiertos; no existe ninguna condición adicional al respecto.

Conclusión: Avanza en el Orden Correcto

El proceso es más predecible de lo que parece. Primero, aclara si tu plaza de aparcamiento es asignada y por dónde pasará la línea; si es asignada y no se afectan las zonas comunes, puedes pasar directamente al estudio y la instalación. Si trabajas en zonas comunes, acude a la asamblea general con un informe de estudio realizado por un ingeniero electricista; deja constancia en acta de la decisión por mayoría, haz aprobar el proyecto por la compañía distribuidora y elige desde el principio el modelo de suscripción (contador individual o sistema común con subcontador). Ya no queda obstáculo de licencia, basta la mayoría; todo lo demás depende de un proyecto técnico correcto y un reparto transparente de los gastos.

Fuentes

• Informativo sobre el Cambio Reglamentario Relacionado con la Instalación de Estaciones de Carga de Vehículos Eléctricos en Urbanizaciones y Edificios
• Ministerio de Medio Ambiente, Urbanismo y Cambio Climático: Facilitamos la Expansión de las Unidades de Carga de Vehículos Eléctricos en Edificios y Urbanizaciones
• El Ministerio Facilitó las Condiciones para la Instalación de Unidades de Carga de Vehículos Eléctricos en Urbanizaciones y Edificios
• Reglamento del Servicio de Carga
• Instalación de Estaciones de Carga de Vehículos Eléctricos para Residencias
• Normativa de Estaciones de Carga en Urbanizaciones: Guía Legal para las Administraciones
• Obligación de Unidad de Carga en el Reglamento de Estacionamiento Actualizado
• El regulador prepara el terreno para las estaciones de carga de vehículos eléctricos