Quali Permessi Sono Necessari per Installare una Colonnina di Ricarica nel Parcheggio del Condominio?

Per installare una stazione di ricarica nel parcheggio condominiale, a seconda della situazione del luogo in cui verrà installata l'unità, non serve alcuna decisione oppure è sufficiente la decisione a maggioranza semplice dell'assemblea dei condomini: se il vostro posto auto è concessionato come unità immobiliare autonoma al catastro e l'installazione non interessa le aree comuni, potete agire da soli; se invece fate installare una stazione di ricarica a muro (wallbox) nel parcheggio comune, è sufficiente una delibera dell'assemblea con maggioranza in numero e in millesimi. Con la modifica del regolamento edilizio entrata in vigore l'11 marzo 2025, per questa installazione non è più richiesto nemmeno il permesso di costruire.

Quali autorizzazioni servono e quali no?

La risposta a questa domanda dipende da due variabili: dove verrà installata l'unità e da dove passerà la linea elettrica. Procedendo con metodo, potete dividere lo scenario di installazione in tre casi.

Scenario 1: se avete un posto auto concessionato

Se l'installazione avviene in un posto auto assegnato a un'unità immobiliare autonoma, senza modifiche all'impianto elettrico e senza che siano interessate le altre unità immobiliari e le aree comuni, non è richiesta una delibera dell'assemblea dei condomini. Il proprietario tira la linea dal proprio contatore; nella pratica si consiglia di informare l'amministrazione per iscritto. Un sopralluogo effettuato prima dell'installazione da un ingegnere elettrico chiarisce se la linea passa dal posto concessionato e se sarà necessario toccare il quadro generale.

Scenario 2: installazione nel parcheggio comune

Il parcheggio non concessionato è un'area comune e un'installazione permanente in quell'area è soggetta all'approvazione dell'assemblea dei condomini, poiché incide sulle infrastrutture comuni. Il permesso dell'amministratore da solo non è sufficiente; questo è l'equivoco più diffuso. Ciò che serve è una delibera regolare dell'assemblea presa con la maggioranza in numero e in millesimi. La decisione viene presa inserendola all'ordine del giorno della riunione ordinaria oppure con una riunione straordinaria, viene registrata nel verbale; i condomini che non partecipano alla decisione possono far apporre una riserva sul verbale.

Il cambiamento cruciale è arrivato nel 2025. In precedenza, nella pratica, era richiesta la maggioranza di tre quarti ai sensi dell'articolo 19 della Legge sulla proprietà condominiale; questa condizione è stata eliminata con la normativa che stabilisce che l'impianto elettrico non costituisce costruzione. La prassi, chiarita con l'annuncio del Ministero, è la seguente: per installare una stazione di ricarica nelle aree di parcheggio comuni è sufficiente la decisione dei condomini a maggioranza in numero e in millesimi.

Serve il permesso di costruire?

Non è necessario. Con la modifica del Regolamento di Edificazione delle Aree Pianificate pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 32838 dell'11 marzo 2025, l'impianto elettrico, obbligatorio per l'installazione di unità di ricarica nei parcheggi comuni, non è più soggetto alla licenza edilizia. Prima di questa data il Ministero aveva pubblicato una circolare per dissipare i dubbi nei condomini e nei complessi residenziali, definendo le unità di ricarica come apparecchiature mobili fornite pre-assemblate che non richiedono opere edili e non creano spazi chiusi; la modifica del regolamento ha codificato questo approccio.

Procedura di autorizzazione passo dopo passo: dall'amministrazione alla messa in servizio

Se fate eseguire l'installazione in un'area comune, l'autorizzazione non è soltanto una decisione dell'assemblea; esiste anche una catena di approvazioni tecniche. L'iter da seguire è il seguente:

1. Sopralluogo: Con un ingegnere elettrotecnico si misurano la capacità di potenza del quadro generale, il tipo di interruttori e le sezioni dei cavi.
2. Decisione dell'assemblea generale: L'argomento viene inserito all'ordine del giorno e la decisione è presa a maggioranza, senza l'antica condizione che richiedeva l'unanimità.
3. Progetto tecnico: Il progetto, comprendente schema unifilare, percorso dei cavi, dettagli di protezione e messa a terra, viene presentato alla società di distribuzione elettrica; si ottiene l'approvazione della modifica del progetto BT. Se necessario si richiede un aumento di potenza; l'approvazione richiede in genere alcune settimane.
4. Parere degli enti: Si garantisce la conformità alla normativa elettrica e al Regolamento del Servizio di Ricarica.
5. Montaggio e messa in servizio: Si eseguono la misura della resistenza di terra, la prova di isolamento e il controllo del relè differenziale.

Per i nuovi edifici esiste uno scenario a parte: secondo il Regolamento dei Parcheggi aggiornato, negli edifici con almeno 20 parcheggi obbligatori deve essere presente almeno un'unità di ricarica; nei nuovi parcheggi di zona, generali e dei centri commerciali almeno il 10% dei posti auto deve essere progettato idoneo per i veicoli elettrici. Questi obblighi riguardano solo i nuovi edifici; negli edifici esistenti non vige alcun obbligo di installazione. Riguardo ai requisiti percentuali negli edifici esistenti si riscontrano differenze tra le fonti; la scelta più prudente è basarsi sul testo aggiornato del regolamento.

Abbonamento elettrico: contatore separato o collegamento a un contatore comune?

Il secondo tema tanto critico quanto l'autorizzazione è come misurare l'elettricità e chi debba pagarla. Ci sono tre opzioni, ciascuna con un profilo di costo diverso.

Alimentazione da contatore individuale

In questo metodo, diffuso nei posti auto assegnati, l'unità è alimentata direttamente dal contatore dell'appartamento e il consumo si riflette sulla fattura dell'appartamento. Un contatore separato non è obbligatorio; è possibile utilizzare l'abbonamento esistente dell'appartamento. È l'opzione che richiede meno pratiche per l'amministrazione.

Contatore comune e sistema di sottocontatori

Se più vicini dovranno ricaricare, si apre un abbonamento di ricarica separato a nome dell'amministrazione, a ogni punto di ricarica è collegato un sottocontatore certificato MID e il consumo viene fatturato all'utente in base ai kWh. L'alimentazione dall'elettricità comune senza misurazione e senza autorizzazione è contraria alle disposizioni dell'EPDK e crea un rischio di responsabilità per l'amministrazione; cercare di addebitare i costi nelle spese comuni senza sottocontatori è sia legalmente indifendibile sia fonte di inutili conflitti con i vicini che non utilizzano l'auto.

Scelta della tariffa

All'apertura di un abbonamento separato c'è un punto da tenere presente: la tipologia di abbonamento può passare alla categoria attività commerciale e il prezzo unitario in kWh può aumentare; per questo è necessario chiarire in anticipo la tipologia di abbonamento con la società di distribuzione. Per chi desidera costi contenuti è sensato un abbonamento triorario: nella fascia notturna 22:00-06:00 il prezzo unitario è il più basso e coincide proprio con le ore in cui i proprietari di veicoli elettrici preferiscono ricaricare di notte.

Chi paga le spese? La ripartizione dei costi di infrastruttura e di esercizio

Per la ripartizione dei costi di installazione esistono due approcci. Nel primo la spesa viene ripartita soltanto tra i proprietari possessori di veicoli elettrici; nel secondo, se l'installazione è considerata un innovazione a beneficio di tutti i proprietari, ciascuno partecipa in proporzione al proprio millesimo. Ai sensi del KMK, i costi di un'installazione a beneficio di soli determinati proprietari possono essere addebitati a quei proprietari; ossia è giuridicamente possibile che 10 proprietari, che utilizzeranno effettivamente una spesa comune di 20.000 TL, se la ripartiscano. Il quadro più chiaro è questo: non siete obbligati a addebitare il costo di questa installazione a chi non usa elettricità.

Il costo di esercizio, ovvero il consumo elettrico, viene misurato per singolo utente tramite un sistema di sottocontatori. Questo è importante sia perché ognuno paghi il proprio consumo in modo corretto, sia perché non si apra una voce elettrica imprevedibile nel budget delle spese condominiali dell'amministrazione.

Quanti kW bastano? Scelta della potenza e sezioni dei cavi

Nelle abitazioni le unità più diffuse sono 7-22 kW AC in un intervallo. La scelta della potenza deve essere compatibile con il caricatore di bordo del veicolo e con l'infrastruttura dell'edificio. Una nota di ingegneria: installare un'unità con potenza superiore a quella del caricatore di bordo del veicolo non riduce i tempi di ricarica, ma ne aumenta solo il costo.

Il canale dei cavi deve essere necessariamente ignifugo e senza alogeni (LSOH). Se la capacità del quadro principale è insufficiente esistono due strade: potenziamento della cabina o bilanciamento dinamico del carico. Il bilanciamento del carico indirizza alla colonnina la capacità non utilizzata in quell'istante dall'edificio; con un calcolo esemplificativo, in un trasformatore da 400 kVA la potenza utilizzabile è di circa 368 kW .

Requisiti di sicurezza e questione della licenza

Poiché il parcheggio coperto è un ambiente in cui si lavora con l'elettricità, le dotazioni di sicurezza non vanno trascurate. Nell'installazione si utilizza almeno un interruttore differenziale Tipo A da 30 mA ; contro le correnti di dispersione DC servono un Tipo B o RDC-DD e si consiglia un differenziale separato per ogni punto di ricarica. Il punto di installazione deve trovarsi ad almeno 50 cm di distanza dagli impianti idraulico e del gas e il grado di protezione dell'unità deve essere IP65 . Nei parcheggi coperti si adottano rilevamento del fumo, sprinkler e misure di ventilazione; la documentazione dello scenario d'incendio viene allegata al fascicolo.

Sul fronte EPDK la situazione è semplice: per l'uso individuale o all'interno del sito, senza scopo di lucro, non è richiesta alcuna licenza. Se l'elettricità verrà venduta a scopo di lucro o verrà fornito un servizio pubblico, è obbligatoria la Licenza di Gestione della Rete di Ricarica; gli operatori con licenza hanno l'obbligo di installare almeno 50 unità e di riferire all'EPDK. Se la gestione del sito dovesse avviare un modello di vendita a scopo di lucro, la via giuridicamente sicura è collaborare con un gestore di rete di ricarica autorizzato.

Cosa fare se arriva un'opposizione? Rischi e scenari comuni

Nella pratica l'opposizione più frequente è quella dell'amministrazione o dei vicini contro l'installazione. In questo caso la normativa è dalla vostra parte: per le unità installate prima che venisse presa la decisione, gli altri proprietari possono avviare una causa di rimozione e, in caso di uso non autorizzato dell'elettricità delle aree comuni, è possibile presentare denuncia alla procura. Va ricordato che anche con il permesso dell'amministrazione possono essere poste condizioni aggiuntive; per questo motivo condurre il processo in forma scritta, con verbali e con decisione formale protegge tutti.

I rischi non sono solo legali: un'unità installata in violazione della normativa può portare a cause contro l'amministrazione, a rischi di incendio e guasti, e può rimanere esclusa dalla copertura assicurativa. Far passare cavi non autorizzati attraverso le aree comuni, inoltre, diventa in futuro fonte di controversie sia legali che amministrative. Chiudiamo anche una domanda frequente: i veicoli elettrici possono entrare nei parcheggi coperti; non esiste alcuna condizione aggiuntiva al riguardo.

Conclusione: procedete nell'ordine giusto

Il processo è più prevedibile di quanto sembri. Prima di tutto chiarite se il vostro posto auto è assegnato e da dove passerà la linea; se è assegnato e non vengono interessate le aree comuni, potete passare direttamente al sopralluogo e all'installazione. Se lavorate in un'area comune, presentatevi all'assemblea generale con un rapporto di sopralluogo redatto da un ingegnere elettrico; fate verbalizzare la decisione a maggioranza, fate approvare il progetto dall'azienda di distribuzione e scegliete fin dall'inizio il modello di abbonamento (contatore individuale o sistema comune con sottocontatore). Non resta più alcun ostacolo di autorizzazione, basta la maggioranza; tutto il resto dipende da un corretto progetto tecnico e da una ripartizione trasparente delle spese.

Fonti

• Informazioni sulla modifica del Regolamento per l'installazione di stazioni di ricarica per veicoli elettrici nei complessi residenziali e negli edifici condominiali
• Ministero dell'Ambiente e dell'Urbanistica: Agevoliamo la diffusione delle unità di ricarica per veicoli elettrici negli edifici condominiali e nei complessi residenziali
• Ministero dell'Ambiente e dell'Urbanistica: Semplificate le condizioni per l'installazione di unità di ricarica per veicoli elettrici nei complessi residenziali e negli edifici condominiali
• Regolamento sul servizio di ricarica
• Installazione di stazioni di ricarica per veicoli elettrici nelle residenze
• Normativa sulle stazioni di ricarica nei complessi residenziali: Guida legale per le amministrazioni
• Obbligo di unità di ricarica nel regolamento parcheggi aggiornato
• Il regolatore prepara il terreno per le stazioni di ricarica per veicoli elettrici