Cách xin phê duyệt của các cư dân trong tòa nhà khi lắp đặt trạm sạc tại căn hộ của bạn?

Quyền sở hữu xe điện
Tác giả: Deniz Erkan
Ngày tạo: 25 Tháng 10 2026

Để lắp trạm sạc trong chung cư của bạn, tại tòa nhà 10 căn hộ chỉ cần có phiếu đồng ý của 6 chủ sở hữu là đủ; rào cản thực sự không phải là dây cáp, mà là những cuộc họp được triệu tập với chương trình nghị sự sai lệch.

Chia sẻ trang này

Trong quá trình lắp đặt trạm sạc tại chung cư, ngưỡng phê duyệt của các chủ sở hữu hữu đơn vị (kat maliki) đơn giản hơn nhiều người chủ xe nghĩ: Để lắp đặt tại bãi đỗ xe chung, theo công văn của Bộ năm 2024, chỉ cần đa số về số lượng và tỷ lệ đất (arsa payı), tức là 50%+1 phiếu của các chủ sở hữu hữu đơn vị là đủ; ngược lại, việc can thiệp đòi hỏi thay đổi kết cấu vào cơ sở hạ tầng chung của tòa nhà có thể cần đa số bốn phần năm theo Luật Sở hữu Đơn vị (Kat Mülkiyeti Kanunu). Nghĩa là rào cản không phải nằm ở dây cáp, mà là tổ chức cuộc họp đúng đắn với chương trình nghị sự đúng và đạt được đa số phù hợp.

Điểm nổi bật

Để lắp đặt tại bãi đỗ xe chung, chỉ cần đa số 50%+1: Tòa nhà 10 căn hộ cần 6 chủ sở hữu, tòa nhà 20 căn hộ cần 11 chủ sở hữu phê duyệt.
KMK điều 19 về nguyên tắc yêu cầu sự đồng ý bằng văn bản 4/5; việc công văn nới lỏng điều kiện này là chủ đề tranh luận pháp lý.
Tại chỗ đỗ xe được chỉ định riêng, khi lắp đặt không thay đổi cơ sở hạ tầng thì không yêu cầu quyết định của các chủ sở hữu hữu đơn vị.
Giấy phép xây dựng không cần cho các thiết bị di động không tạo ra không gian kín.
Tòa án Tối cao (Yargıtay) đã phán quyết tháo dỡ hệ thống đi dây trái phép qua khu vực chung (tháng 3 năm 2025).

Trong khi số lượng xe điện tại Thổ Nhĩ Kỳ vượt ngưỡng 600.000 vào cuối năm 2025, hàng nghìn chủ xe vẫn đang chờ ngày họp because của một chiếc hội treo tường tại bãi đỗ xe của mình chứ không phải trên đường phố. Bài viết này không nhìn vào tiết diện dây cáp mà nhìn vào sổ ghi chép quyết định: Giấy phép nào cần khi nào, nói chuyện với ban quản lý như thế nào, trả lời các phản đối của hàng xóm ra sao?

Tình trạng pháp lý của bãi đỗ xe chung quyết định điều gì?

Tình trạng pháp lý của bãi đỗ xe là biến số đầu tiên của quy trình xin phép. Tại tòa nhà thuộc chế độ sở hữu đơn vị, bãi đỗ xe chung là sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu; việc kéo một đường dây tới đó hay gắn thiết bị lên tường thuộc về các quy định về Sử dụng và Quản lý Khu vực Chung. Nếu đó là chỗ đỗ được chỉ định cho một đơn vị độc lập, gắn với một căn hộ cụ thể trên sổ đỏ hoặc trong quy chế quản lý thì bức tranh thay đổi: khu vực đó thực tế là do bạn sử dụng, và nếu sự can thiệp của bạn không ảnh hưởng đến các đơn vị khác thì quy trình sẽ rút ngắn lại.

Tháng 8 năm 2024, Bộ Môi trường, Đô thị hóa và Biến đổi Khí hậu đã làm rõ sự phân biệt này bằng công văn gửi tới các tỉnh ủy và EPDK. Công văn định nghĩa các trạm sạc sử dụng tại chung cư và khu dân cư là thiết bị điện di động được mang đến lắp đặt theo cụm, không cần bất kỳ công trình xây dựng nào, không tạo không gian kín, và do đó không yêu cầu giấy phép xây dựng. Ngoài ra, công văn đánh giá các thiết bị này theo điều khoản quy định về cải tiến có lợi và phần bổ sung của Luật Sở hữu Đơn vị; cách tiếp cận này đã được chính thức hóa bằng cách được ghi vào quy hoạch xây dựng.

Khi nào cần phê duyệt của các chủ sở hữu hữu đơn vị, đa số nào là đủ?

Câu trả lời cho câu hỏi xin phép được chia thành ba kịch bản, và mỗi kịch bản có ngưỡng đa số khác nhau. Bảng dưới đây so sánh các ngưỡng này:

Kịch bản	Giấy phép cần thiết	Đa số / điều kiện
Lắp đặt thiết bị tại bãi đỗ xe chung	Quyết định của hội đồng chủ sở hữu hữu đơn vị	Đa số về số lượng và tỷ lệ đất (50%+1)
Lắp đặt tại chỗ đỗ được chỉ định, không thay đổi cơ sở hạ tầng	Không yêu cầu quyết định của các chủ sở hữu hữu đơn vị	Không được ảnh hưởng đến các đơn vị khác và khu vực chung
Quy định đòi hỏi thay đổi kết cấu tại phần sở hữu chung	Sự chấp thuận bằng văn bản của các chủ sở hữu đơn vị	Đa số đủ điều kiện 4/5
Điều kiện chung trong cả ba kịch bản	Ý kiến chấp thuận của cơ quan điện tử có liên quan	Tuân thủ Quy chế Dịch vụ Sạc

Hãy đọc qua một ví dụ thực tế: Trong tòa nhà có 10 đơn vị độc lập, phiếu của 6 chủ sở hữu; trong khu chung cư có 20 đơn vị, phiếu của 11 chủ sở hữu là đủ để thông qua quyết định lắp đặt tại bãi đỗ xe chung. Sự thuận lợi của đa số tuyệt đối dựa trên thông tư này giải quyết vấn đề phát sinh từ việc ngưỡng 4/5 truyền thống khiến ít nhất một khối chiếm 1/5 tòa nhà liên tục đóng vai trò cản trở.

Vẫn còn một cuộc tranh luận chưa nguội về mặt pháp lý

Độ bền vững của sự thuận lợi mà thông tư mang lại không giống nhau đối với tất cả mọi người. Điều 19 của Luật quy định việc xây dựng và lắp đặt mới tại khu vực chung phải có sự chấp thuận bằng văn bản của 4/5 tổng số chủ sở hữu; có một phê bình pháp lý nghiêm túc cho rằng việc một thông tư của bộ ban hành hạ đa số đủ điều kiện trong luật xuống đa số tuyệt đối có thể trái với thứ bậc các quy phạm pháp luật. Hệ quả thực tế của phê bình này là: Một chủ sở hữu tin vào thông tư và tiến hành lắp đặt có thể phải đối mặt với việc tháo dỡ do kết quả của một vụ kiện do chỉ một người hàng xóm khởi kiện. Quyết định tháng 3 năm 2025 của Quyết định tháng 3 năm 2025 của Cơ quan Pháp luật cho thấy rủi ro này không chỉ là lý thuyết; án quyết buộc tháo dỡ hệ thống lắp đặt của những chủ sở hữu khoan tường chung để đi dây mà không có quyết định được thông qua theo đúng thủ tục, và khôi phục lại trạng thái ban đầu. Trong khi kỳ vọng về việc sửa đổi ở cấp độ luật vẫn tiếp diễn, việc thực thi quy trình pháp luật một cách hoàn hảo ở giai đoạn ra quyết định làm giảm đáng kể rủi ro.

Một lớp quan trọng khác là nội quy quản lý. Nếu có quy định rõ ràng cấm kéo hệ thống lắp đặt vào khu vực chung, quyết định đa số tuyệt đối dựa trên thông tư không thể đơn độc vượt qua lệnh cấm này; trước tiên nội quy quản lý phải được sửa đổi với đa số 4/5. Vì vậy, bước đầu tiên của quy trình không phải là thư mời họp, mà là đọc nội quy.

Quy trình xin phép từng bước: từ thư mời đến biên bản

Arsa paylarını ve destekleyen malik sayısını yansıtan bir tutanak, ileride açılacak her davada birinci elden delil gücü taşır.

Hãy nghĩ về quy trình như một chuỗi gồm bảy mắt xích; nếu một mắt xích bị bỏ qua, mắt xích tiếp theo sẽ yếu hơn trước tòa:

Phân tích nhu cầu: Bao nhiêu chủ xe muốn lắp đặt, những chỗ đỗ xe nào được chỉ định?
Khảo sát điện: Kiểm tra công suất của hệ thống lắp đặt hiện tại của tòa nhà.
Thông báo: Vấn đề sạc được ghi rõ là chương trình nghị sự trong thư mời họp.
Lựa chọn đối tác giải pháp: Xác định mô hình kỹ thuật và thương mại.
Thiết kế dự án và phê duyệt: Phối hợp với công ty phân phối điện.
Lắp đặt, kiểm tra, vận hành.
Vận hành và giám sát: Theo dõi chi phí điện và cơ chế công tơ.

Hai chi tiết ở đây đòi hỏi kỷ luật kỹ thuật. Thứ nhất, chương trình nghị sự: Quyết định được thông qua mà không nêu rõ vấn đề sạc trong thư mời sẽ dễ bị khiếu nại. Thứ hai, biên bản: Một biên bản phản ánh quyết định là gì, bao nhiêu chủ sở hữu ủng hộ và tỷ lệ sở hữu đất, là bằng chứng trực tiếp trong bất kỳ vụ kiện nào có thể nảy sinh sau này.

Cuộc gặp đầu tiên với ban quản lý nên được thực hiện như thế nào?

Việc trình lên ban quản lý một đơn kiến nghị trên bàn họp hiệu quả hơn nhiều so với việc cố thuyết phục hàng xóm ngay tại cửa. Trong đơn cần có ba yếu tố: yêu cầu lắp đặt, điều khoản nào là cơ sở cho tỷ lệ đồng thuận cần thiết, và cách tổ chức hợp đồng điện cùng phân chia chi phí. Nguyên tắc cơ bản về chi phí là người hưởng lợi từ cải tiến hữu ích phải góp phần vào chi phí: Chi phí do các chủ sở hữu sử dụng dịch vụ chi trả, tức là phí đóng của những người hàng xóm không muốn sạc sẽ không bị đụng đến vì việc này. Để chi phí điện do người dùng thanh toán, hoặc lắp một đồng hồ đạt chuẩn MID hoặc kết nối trạm vào đồng hồ điện của căn hộ liên quan. Hai dòng này sẽ dập tắt ngay từ đầu phần lớn các phản đối trong cuộc họp.

Xử lý thế nào với phản đối của hàng xóm?

Sau các phản đối thường có ba lo ngại cụ thể và mỗi lo ngại đều có thể quản lý được:

An toàn: Mối lo rằng những chủ sở hữu khác có thể chịu thiệt hại đầu tiên do một trạm trong gara chung gây ra là trụ cột của các phản đối. Câu trả lời là một bản phân tích khả thi minh bạch: chia sẻ kết quả tính toán công suất, sự phù hợp của thiết bị với quy định và ý kiến chấp thuận của công ty phân phối điện.
Chi phí không công bằng: Mô hình phân chia chi phí nêu trên cùng cách bố trí đồng hồ riêng sẽ cố định bằng con số cụ thể ai phải trả bao nhiêu.
Chiếm dụng khu vực chung: Các kịch bản như đi dây xuyên qua khu vực chung của dãy nhà đối diện thực sự là những vấn đề gây tranh cãi. Việc thừa nhận rằng lắp đặt tại khu vực dùng chung thuộc một tầng phê duyệt hoàn toàn khác và tránh không đụng vào sẽ cứu được quy trình.

Còn một kịch bản nữa cần xử lý: lắp đặt cá nhân tại chỗ đậu xe của mình mà không có quyết định của ban quản lý. Tại chỗ đậu xe được phân bổ, nếu không thay đổi hệ thống điện hiện có và không ảnh hưởng đến các phần khác thì không cần quyết định của hội nghị chủ sở hữu. Ngược lại, việc lắp đặt cá nhân không phép tại khu vực chung là trái luật KMK; công trình lắp đặt trái phép có thể bị tháo dỡ và người lắp đặt có thể bị xử phạt. Còn về việc sạc qua dây nối dài từ ổ điện gia đình thì không có quy định rõ ràng như với lắp đặt khu vực chung; vùng xám này cần được sử dụng thận trọng để không làm xấu đi quan hệ với hàng xóm.

Mô hình thương mại và hai phép so sánh ngắn từ thế giới bên ngoài

Giải pháp ở quy mô khu chung cư không nhất thiết lúc nào cũng phải là trạm cá nhân. Xây dựng mô hình thương mại bằng cách hợp tác với nhà vận hành mạng lưới sạc giúp việc quản lý dễ dàng hơn, đặc biệt tại các khu có nhiều xe điện; trong mô hình này cần có sự tham gia của nhà vận hành có giấy phép EPDK. Giới hạn cần lưu ý là: Các trạm cung cấp dịch vụ thương mại bên ngoài khu chung cư hoặc tòa nhà nằm ngoài phạm vi tạo thuận lợi trong nội bộ tòa nhà.

Bức tranh quốc tế gợi ý hướng tiến hóa có thể của cuộc tranh luận tại Thổ Nhĩ Kỳ: Bang Florida của Hoa Kỳ bảo đảm quyền lắp đặt sạc cho chủ căn hộ bằng luật; tại Hawaii, quyền lắp đặt trong nhà ở nhiều căn cũng được luật bảo đảm. Trong bang Ontario của Canada, ban quản lý hợp tác xã trong một số trường hợp có thể yêu cầu bỏ phiếu của các chủ sở hữu. Ở Việt Nam tương đương: tại Thổ Nhĩ Kỳ quyền này hiện chưa phải là luật mà chỉ ở cấp thông tư, nên kỳ vọng thay đổi luật vẫn là một kỳ vọng chính đáng.

Danh sách kiểm tra: quét lần cuối trước cuộc họp

Xem xét kế hoạch quản lý; nếu có quy định cấm lắp đặt trong khu vực chung, trước hết hãy sửa kế hoạch.
Yêu cầu khảo sát điện và kiểm tra công suất.
Đưa vấn đề sạc vào chương trình nghị sự của thư mời họp một cách rõ ràng.
Ra quyết định với đa số số lượng người và đa số tỷ lệ sở hữu, lập biên bản.
Lấy ý kiến chấp thuận của công ty phân phối điện.
Thiết kế bằng văn bản về hợp đồng điện và chia sẻ chi phí (đồng hồ MID hoặc đồng hồ căn hộ).

Kết luận lại, công thức của quy trình này chặt chẽ nhưng có thể giải quyết được: xác định đúng trạng thái pháp lý, triệu tập đúng đa số với đúng chương trình nghị sự, giữ biên bản hoàn hảo, thêm ý kiến của cơ quan điện vào hồ sơ và tính chi phí cho người hưởng lợi. Sự thuận tiện về đa số tuyệt đối mà thông tư mang lại đang đứng trên một nền tảng pháp lý còn gây tranh cãi; tuy nhiên khi quy trình được thực hiện đúng thủ tục, cơ hội thắng của bạn cả ở bàn họp lẫn trong một vụ kiện có thể xảy ra sẽ tăng lên rõ rệt.