Cần những giấy phép nào để lắp đặt trạm sạc tại bãi đỗ xe chung cư?

Sạc và Hạ tầng
Tác giả: Deniz Erkan
Ngày tạo: 21 Tháng 10 2026

Từ ngày 11/3/2025, quyết định đa số của các đồng chủ sở hữu là đủ khi lắp đặt bộ sạc wallbox tại bãi đỗ xe chung, còn giấy phép xây dựng không còn cần thiết nữa.

Chia sẻ trang này

Để lắp trạm sạc ở bãi đỗ xe chung cư, tùy theo tình trạng vị trí lắp đặt mà hoặc cần nghị quyết đa số đơn giản của hội đồng sở hữu các căn hộ, hoặc không cần bất kỳ nghị quyết nào: Nếu chỗ đỗ xe của bạn được phân bổ cho một phần độc lập trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc lắp đặt không ảnh hưởng đến khu vực chung, bạn có thể tự mình thực hiện; nếu bạn lắp trạm sạc kiểu tường (wallbox) ở bãi đỗ chung, chỉ cần nghị quyết đại hội đồng đạt đa số về số lượng và tỷ lệ phần đất. Với thay đổi quy định quy hoạch có hiệu lực từ ngày 11/3/2025, việc lắp đặt này cũng không cần xin giấy phép xây dựng.

Điểm nổi bật

Với thay đổi quy định ngày 11/3/2025, hệ thống điện của trạm sạc ở bãi đỗ chung không phải chịu giấy phép xây dựng.
Điều kiện đa số 4/5 cũ không còn áp dụng cho việc lắp đặt ở khu vực chung; chỉ cần đa số về số lượng và tỷ lệ phần đất là đủ.
Tại chỗ đỗ được phân bổ, nếu không ảnh hưởng đến khu vực chung thì không cần nghị quyết của hội đồng sở hữu các căn hộ.
Đối với mục đích sử dụng cá nhân và không vì lợi nhuận trong khu dân cư thì không yêu cầu giấy phép EPDK.
Ở các công trình mới có từ 20 chỗ đỗ trở lên, bắt buộc phải có ít nhất một trạm sạc.

Giấy phép nào cần thiết, giấy phép nào không cần?

Câu trả lời cho câu hỏi này phụ thuộc vào hai biến số: trạm được lắp ở đâu và đường điện được kéo từ đâu. Để đi theo hệ thống, bạn có thể chia tình huống lắp đặt thành ba trường hợp.

Tình huống 1: Nếu bạn có chỗ đỗ được phân bổ

Tại chỗ đỗ được dành riêng cho một phần độc lập trên giấy chứng nhận, nếu việc lắp đặt không thay đổi hệ thống điện và không ảnh hưởng đến các phần độc lập khác cũng như khu vực chung thì không cần nghị quyết của hội đồng sở hữu các căn hộ. Chủ sở hữu kéo đường điện từ công tơ của mình; trong thực tế, khuyến nghị nên thông báo bằng văn bản cho ban quản lý. Việc khảo sát do kỹ sư điện thực hiện trước khi lắp đặt sẽ làm rõ đường điện có đi qua chỗ được phân bổ hay không và liệu có phải chạm vào tủ điện chung hay không.

Tình huống 2: Lắp đặt ở bãi đỗ chung

Bãi đỗ không được phân bổ là khu vực chung và công trình cố định lắp ở đây sẽ ảnh hưởng đến hạ tầng chung, do đó phải được hội đồng sở hữu các căn hộ phê duyệt. Chỉ riêng sự cho phép của người quản lý là không đủ; đây là hiểu lầm phổ biến nhất. Điều cần thiết là một nghị quyết đại hội đồng hợp lệ được thông qua với đa số về số lượng và tỷ lệ phần đất. Nghị quyết được đưa vào chương trình họp thường kỳ hoặc thông qua cuộc họp bất thường, và được ghi vào biên bản; các chủ sở hữu không đồng ý với nghị quyết có thể ghi chú kèm vào biên bản.

Thay đổi quan trọng ở đây đến vào năm 2025. Trước đó, trong thực tế yêu cầu đa số ba phần tư theo Điều 19 của Luật Sở hữu Căn hộ; điều kiện này đã được bãi bỏ với quy định rằng hệ thống điện không được tính là công trình xây dựng. Thực tế được làm rõ qua thông báo của Bộ như sau: để lắp trạm sạc ở các khu vực bãi đỗ chung, chỉ cần nghị quyết của đa số chủ sở hữu căn hộ về số lượng và tỷ lệ phần đất.

Có cần giấy phép xây dựng không?

Không cần. Với việc sửa đổi Quy hoạch xây dựng Khu vực quy hoạch được công bố trên Công báo số 32838 ngày 11/3/2025, hệ thống điện bắt buộc phải thực hiện để lắp đặt trạm sạc tại bãi đỗ xe chung không còn phải xin giấy phép xây dựng. Trước thời điểm này, Bộ đã ban hành một công văn để giải quyết những vướng mắc tại các chung cư và khu dân cư, định nghĩa trạm sạc là thiết bị di động được lắp ráp sẵn, không cần xây dựng và không tạo ra không gian kín; việc sửa đổi quy định đã đưa cách tiếp cận này vào quy tắc chính thức.

Quy trình xin phép từng bước: Từ ban quản lý đến khi đưa vào vận hành

Kat sahiplerinin çoğunluk kararı ve elektrik şirketinin proje onayıyla başlayan süreç, topraklama ve kaçak akım testleri geçilmeden devreye alınmıyor.

Nếu bạn thuê lắp đặt tại khu vực chung, giấy phép không chỉ đơn thuần là một nghị quyết của ban quản lý; còn có chuỗi phê duyệt kỹ thuật. Các bước cần thực hiện theo thứ tự như sau:

Khảo sát: Kỹ sư điện đo công suất của tủ điện chính, loại cầu chì và tiết diện dây cáp.
Nghị quyết đại hội đồng: Vấn đề được đưa vào chương trình nghị sự, quyết định được thông qua theo đa số mà không yêu cầu sự nhất trí nhất trí theo quy định cũ.
Dự án kỹ thuật: Dự án bao gồm sơ đồ một đường dây, lộ trình cáp, chi tiết cầu chì và tiếp địa được nộp cho công ty phân phối điện; xin phê duyệt sửa đổi dự án hạ thế. Nếu cần, sẽ yêu cầu tăng công suất; việc phê duyệt thường mất vài tuần.
Ý kiến cơ quan: Đảm bảo tuân thủ quy định về điện và Quy định Dịch vụ Sạc.
Lắp đặt và bàn giao vận hành: Thực hiện đo điện trở tiếp địa, thử nghiệm cách điện và kiểm tra rơle dòng rò.

Có một bảng riêng cho công trình mới: Theo Quy định Bãi đỗ xe được cập nhật, các công trình có từ 20 chỗ đỗ xe bắt buộc trở lên phải có ít nhất một trạm sạc; tại các bãi đỗ xe khu mới, chung và trung tâm thương mại, ít nhất 10% chỗ đỗ xe phải được thiết kế phù hợp cho xe điện. Các nghĩa vụ này chỉ áp dụng cho công trình mới; các tòa nhà hiện hữu không bị bắt buộc lắp đặt. Về tỷ lệ bắt buộc tại các tòa nhà hiện hữu, các nguồn thông tin khác nhau; khi quyết định, cách chắc chắn nhất là dựa vào văn bản quy định hiện hành.

Hợp đồng điện: Dùng đồng hồ riêng hay nối vào đồng hồ chung?

Vấn đề quan trọng thứ hai không kém giấy phép là đo điện như thế nào và ai sẽ trả tiền. Có ba lựa chọn và hồ sơ chi phí của mỗi lựa chọn là khác nhau.

Cấp điện từ đồng hồ cá nhân

Trong phương pháp này phổ biến tại các chỗ đỗ xe được phân bổ riêng, trạm sạc được cấp điện trực tiếp từ đồng hồ của căn hộ và mức tiêu thụ phản ánh trên hóa đơn của căn hộ. Không bắt buộc phải có đồng hồ riêng; có thể sử dụng hợp đồng đăng ký của căn hộ hiện có. Đây là lựa chọn đòi hỏi ít thủ tục nhất cho phía ban quản lý.

Đồng hồ chung và hệ thống đồng hồ con

Nếu nhiều hàng xóm cùng sạc, một hợp đồng sạc riêng được mở nhân danh ban quản lý, mỗi điểm sạc được nối một đồng hồ con có chứng nhận MID và mức tiêu thụ được tính hóa đơn cho người dùng theo kWh. Việc cấp điện từ nguồn điện chung mà không đo lường và không xin phép trái với các quy định của EPDK và tạo rủi ro trách nhiệm cho ban quản lý; Việc cố gắng đẩy chi phí vào các chi phí chung mà không có đồng hồ đo riêng vừa không thể biện pháp về pháp lý vừa tạo ra xung đột không cần thiết với những hàng xóm không sử dụng xe;

Lựa chọn biểu giá

Khi mở đăng ký riêng, có một điểm cần lưu ý: loại đăng ký có thể rơi vào nhóm thương mại và đơn giá mỗi kWh có thể tăng lên; vì vậy cần làm rõ loại đăng ký với công ty phân phối ngay từ đầu. Với những ai muốn chi phí thấp, đăng ký ba giai đoạn là hợp lý: trong khung giờ đêm 22:00–06:00 đơn giá thấp nhất và trùng khớp với thời gian chủ xe điện thường chọn sạc ban đêm.

Ai Chịu Chi Phí? Chia sẻ chi phí hạ tầng và vận hành

Có hai cách tiếp cận để chia sẻ chi phí lắp đặt. Cách thứ nhất, chi phí chỉ được chia giữa các đồng sở hữu có xe điện; cách thứ hai, nếu việc lắp đặt được coi là cải tạo có lợi cho tất cả đồng sở hữu thì mọi người đóng góp theo tỷ lệ phần đất. Theo KMK, chi phí của một công trình chỉ có lợi cho một số đồng sở hữu nhất định có thể tính vào các đồng sở hữu đó; nghĩa là việc 10 đồng sở hữu sẽ thực sự sử dụng chia sẻ chi phí hạ tầng chung 20.000 TL là hoàn toàn hợp pháp. Bức tranh rõ nhất như sau: bạn không bắt buộc phải tính chi phí công trình này vào những người không sử dụng điện.

Chi phí vận hành, tức là mức tiêu thụ điện, được đo theo từng người dùng bằng hệ thống công tắc phụ. Điều này quan trọng cả ở việc mỗi người trả đúng phần của mình lẫn việc ngân sách phí quản lý không bị hụt do một khoản chi phí điện không thể dự đoán.

Bao nhiêu kW là đủ? Lựa chọn công suất và tiết diện cáp

Các thiết bị phổ biến tại nhà ở nằm trong khoảng 7–22 kW AC. Việc chọn công suất phải tương thích với bộ sạc tích hợp của xe và hạ tầng của tòa nhà. Một lưu ý kỹ thuật: lắp thiết bị có công suất cao hơn bộ sạc on-board của xe sẽ không rút ngắn thời gian sạc, chỉ làm tăng chi phí.

Công suất thiết bị	Nguồn cấp	Thời gian sạc (pin 60–80 kWh)	Tiết diện khuyến nghị
7 kW	Một pha	8–10 giờ	3×6 mm²
11 kW	Ba pha	5–7 giờ	5×4 hoặc 5×6 mm²
22 kW	Ba pha, 32 A	3–4 giờ	Tối thiểu 5×6 mm²; trên quãng đường 40 m thì dùng 5×10 mm²

Ống luồn cáp bắt buộc phải chống cháy và không chứa halogen (LSOH). Nếu công suất tủ điện chính không đủ, có hai hướng xử lý: nâng cấp trạm biến áp hoặc cân bằng tải động. Cân bằng tải điều hướng công suất mà tòa nhà không dùng đến tại thời điểm đó đến điểm sạc; ví dụ, với trạm biến áp 400 kVA, công suất khả dụng khoảng 368 kW.

Điều kiện an toàn và vấn đề giấy phép

Bãi đỗ xe trong nhà là môi trường làm việc với điện nên không được bỏ qua thiết bị an toàn. Trong lắp đặt sử dụng tối thiểu RCD Loại A 30 mA; cần thiết bị Loại B hoặc RDC-DD để chống dòng rò DC và khuyến nghị mỗi điểm sạc có RCD riêng. Điểm lắp đặt phải cách đường nước và đường khí ít nhất 50 cm, cấp bảo vệ của thiết bị phải đạt IP65. Bãi đỗ xe trong nhà cần có biện pháp phát hiện khói, sprinkler và thông gió; tài liệu kịch bản cháy được bổ sung vào hồ sơ.

Về phía EPDK, tình hình khá đơn giản: Đối với mục đích sử dụng cá nhân hoặc trong khu chung cư, không vì mục đích kinh doanh thì không cần Giấy phép. Nếu bán điện nhằm mục đích kinh doanh hoặc cung cấp dịch vụ công cộng thì bắt buộc phải có Giấy phép Vận hành Mạng lưới Sạc; các đơn vị vận hành có giấy phép có nghĩa vụ lắp đặt ít nhất 50 thiết bị và báo cáo cho EPDK. Nếu ban quản lý khu dân cư định chuyển sang mô hình bán hàng có lợi nhuận, con đường an toàn về mặt pháp lý là hợp tác với một đơn vị vận hành mạng lưới sạc có giấy phép.

Khi nhận được phản đối thì cần làm gì? Rủi ro và các tình huống thường gặp

Trong thực tế, phản đối phổ biến nhất là sự phản đối của ban quản lý hoặc hàng xóm đối với việc lắp đặt. Ở đây pháp luật đứng về phía bạn: đối với các thiết bị được lắp đặt mà không có quyết định của chung cư, các đồng sở hữu khác có thể khởi kiện yêu cầu tháo dỡ, và trường hợp sử dụng điện khu vực chung không phép thì có thể bị tố giác lên viện công tố. Ngay cả khi đã có sự cho phép của ban quản lý cũng cần lưu ý rằng vẫn có thể đưa ra các điều kiện bổ sung; vì vậy việc thực hiện quy trình bằng văn bản, có biên bản và được thông qua bằng quyết định sẽ bảo vệ tất cả mọi người.

Rủi ro không chỉ là rủi ro pháp lý: một thiết bị được lắp đặt trái quy định có thể dẫn đến các vụ kiện chống lại ban quản lý, rủi ro cháy nổ và hư hỏng, và có thể nằm ngoài phạm vi bảo hiểm. Việc đi dây không phép qua khu vực chung về sau sẽ là nguồn gốc của cả tranh chấp pháp lý lẫn hành chính. Hãy cùng giải đáp một câu hỏi thường gặp: xe điện có thể vào bãi đỗ xe trong nhà; không có điều kiện bổ sung nào về vấn đề này.

Kết luận: Hãy tiến hành theo đúng trình tự

Quy trình này dễ dự đoán hơn bạn nghĩ. Trước tiên, hãy làm rõ chỗ đỗ xe của bạn có được phân bổ riêng hay không và đường dây sẽ đi qua đâu; nếu có phân bổ riêng và không ảnh hưởng đến khu vực chung, bạn có thể chuyển thẳng đến bước khảo sát và lắp đặt. Nếu phải làm việc ở khu vực chung, hãy đưa ra đại hội chung một báo cáo khảo sát do kỹ sư điện thực hiện; hãy ghi biên bản quyết định đa số, trình dự án lên công ty phân phối để phê duyệt và lựa chọn ngay từ đầu mô hình đăng ký (đồng hồ riêng hoặc hệ thống chung có đồng hồ phụ). Rào cản giấy phép đăng ký không còn, đa số là đủ; mọi thứ còn lại phụ thuộc vào dự án kỹ thuật đúng đắn và sự minh bạch trong việc chia sẻ chi phí.